2020-07-28

老旧小区焕新记


改造后的眉山市彭山区城东社区80号院。图片由眉山市彭山区住建局提供

   

4月25日上午10时,天气晴好。眉山市彭山区城东社区80号院的李志明拿着茶杯来到小区新建的长廊晒太阳。

在成都市成华区二仙桥街道下涧槽社区,不少居民也在新建的充满铁路元素的公共空间里免费阅读和休闲。

这两个小区都建于上世纪90年代以前,因为老旧小区改造行动,又找回了青春。

据我省排查摸底,全省现有2.2万个老旧小区,大多基础设施老化、管理失序、活力消退、公共服务缺失,涉及房屋10万栋,涉及239万户、约620万人,占城市常住人口五分之一左右。老旧小区如何找回青春?近日,记者进行了探访。

A 拆与建

拆除违章搭建,新建基础设施

环境好了,搬出去的人又纷纷回来了

成都市成华区二仙桥街道下涧槽社区始建于1951年——这对一个小区来说,早已算得上步入“老年”。社区为原成都机车车辆厂生活区,是一个典型的大型国有企业老旧生活区,有10个老旧院落,住户5373户、15000人左右。“改造体量非常大,光是拆违就有700多处,在改造中一共拆除了15000平方米违章搭建。”居住了30多年的程进是社区主任,他告诉记者,“以前也进行过多次改造,但只拆不建,看不到未来。这次是彻底改造。”

2017年底,下涧槽社区开始启动改造,2019年初改造完成。“环境好了,搬出去的人又纷纷回来了。毕竟在这个院子里生活了很多年,大家都很有感情。”住户王吉英老人笑着说。

同样于2017年启动改造的,还有眉山市彭山区城东社区80号院。院里有房屋6栋、住户158户,已经“32岁”了。

“我1996年买房时,这里还是县城数得上的好小区。”现年55岁的前彭山玻璃厂职工李志明说。可随着时间推移,路面坑洼、杂草丛生、违章搭建、乱堆乱放……小区大门的左侧墙面上,老照片展示着改造前的景象。

这样的老旧小区,彭山城区有316个,涉及15753户、40887人。“主城区有10万人左右,换句话说,有三分之一的人口住在老旧小区里。”彭山区住建局副局长林中飞告诉记者,违章搭建、乱停乱放,急需拆除和整治;基础设施老化和缺失,需要进行重建和新增。

“完成改造的老旧小区整体环境得到显著提升、治安防控更有保障、小区秩序井然提升。以80号院为例,小区‘脏乱差’得到有效治理,小区房屋买卖均价、租赁价格,从改造前的约2600元/平方米和600元/月,提升到改造后的4000元/平方米和800元/月。”林中飞介绍。

记者从住房城乡建设厅获悉,2019年全省完成735个老旧小区改造、惠及16万人,今年将实施4193个老旧小区改造、惠及46万户。“截至今年3月,去年立项的改造项目已经复工70%以上,上半年这些项目要全部复工开工,2020年立项项目今年要开工三分之一以上。”住房城乡建设厅风景园林处相关负责人告诉记者。

B 易与难

硬件改造相对容易,难的是长期维护

随着居民深入参与,业委会等建立起来

成都枣子巷因枣树而得名,多年城市变迁,一度难见枣树。如今,枣树又回来了。

2019年,在实施完老旧小区改造工程之后,成都市金牛区西安路街道枣子巷13号院的居民们亲手在院子内栽下几株贵妃枣,幸运地话,今年秋天就可以吃上枣子了。

枣树,对于枣子巷13号院来说,更像是一个生活的隐喻——像枣子一样香甜,这是居民们对美丽宜居生活的期待。“以前我们天天盼着什么时候能拆迁,现在你喊我走我都不想走了。”一直在此居住的70岁居民李长芳告诉记者。

“老旧小区改造从来都不是哪一家单方面的事情,需要大家共同参与,尤其是居民的参与。”在枣子巷社区党委书记陈世蓉看来,枣子巷13号老旧小区的改变,是一个社区、居民、自治组织和社会企业等一起“共同缔造”的过程。

“13号院以前是成都工业设备安装公司的单位宿舍院落,分批修建于1984年至1996年,最老的房子有36年了。”陈世蓉告诉记者,在这种老单位性质的院落普遍存在一个现象,“既然是单位房,就根本没有物业费的说法,老职工比较多,观念上以为只要有单位在就可以依靠。单位确实也管,但是效率和提供的服务相对较低一些。”

这样的院落怎么改?如何激发居民的积极性和参与度?枣子巷社区提出,让居民们自己来做主。陈世蓉告诉记者,改造采用“先自治再整治”,召开家委会,同时组织召开院落坝坝会,提出改造方案,并逐户征求意见。

同样的,在下涧槽社区改造过程中,也积极采纳大多数居民意见。在这里,一个关于“水塔”的故事让人印象深刻。作为社区标志性建筑物,居民们对水塔去留问题有一些争议。“我们组织社区规划师团队,与居民小组长、网格员、议事小组成员、楼栋长等一起,开展走访调查,发放调查问卷2630份,利用社区微信公众号和小程序在线上征集意见2000余条,有74.6%的住户建议将水塔拆除,最后我们采纳了大多数居民的意见。”成华区二仙桥街道党工委副书记向朝晖说。

改造相对容易,难的是如何长期维护。随着居民的深入参与,业委会等自治组织建立和成长起来。同时,也可自主选择是否引入物业公司。

在80号院墙面和防护栏安装提升中,居民自身承担了10%的费用。彭山区相关负责人告诉记者,“这也是贯彻落实中央省市关于老旧小区改造的相关精神,鼓励居民以各种形式积极参与,居民自己交了费用,也会更加珍惜改造成果。”

“防护栏和雨棚这块,居民需要自筹6万多元,根据每家每户面积摊下来,一户在400-600元。”李志明告诉记者。

小区业委会也是伴随“收费”过程成立的——“专业物业公司请不起,只有我们居民自己来筹建。”80号院首届业委会主任宋元坤介绍,通过挨家挨户拜访,历经一个多月,选举居民代表组成业委会,“卫生费每家每月30元、停车费每车每月50元,每个月的支出,都会在门口公示栏上贴出来。”

林中飞介绍,彭山老旧小区改造后由小区居民自主选择是否纳入物业管理,探索推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共管共享的管理体制,激发群众主动性、积极性,共同搞好老旧小区管理维护,以形成常态长效。

C “输血”与“造血”

运用市场化手段吸引社会力量参与

弥补缺失的公共服务,实现三方共赢

在下涧槽社区,记者看到一间去年刚刚投用的岁月厨香社区助老餐厅——这是社区与企业合作打造的176平方米社区助老餐厅,确定为公益性服务项目,以解决辖区老年人就餐问题。

“总体上是采取‘政府补一点、企业让一点、个人出一点、基金贴一点、市场挣一点’的原则。”程进告诉记者,作为曾经的企业老旧生活区,社区15000居民中,有40%以上是60岁以上老人,其中80岁以上老人有1600多人。

像下涧槽社区一样,不少老旧院落在升级中,都考虑提升公共服务。钱从哪里来?

4月22日,成都举行城中村、老旧院落改造工作专题会议,提出将通过发行地方政府专项债券、企业债券、信用贷款等方式筹措改造资金,积极争取中央、省级财政专项补助,并运用市场化手段吸引社会力量参与改造。

在下涧槽的改造中即采用这一模式。成华区相关负责人告诉记者,成华区与中车成都公司共同投入2.7亿元,对小区及周边环境进行更新,新增绿地1.2万平方米,新建和改造空间4100平方米。“企业负责院落内部的‘三供一业’改造(供水供电供气和物业)和院落整治,政府进行院落外部的道路整治、公共服务空间打造、特色街区提升等工程。”

程进告诉记者,下涧槽社区因地制宜打造了4个公共服务空间,通过市场化运营方式,吸引社会组织入驻。最引人注目的是“一元租金、资源换服务”模式,社区公共空间——邻里月台和灯光球场所在的社区文化活动中心,分别以“一元钱”的形式租给社会企业,社会企业集成推出满足居民多层次需求的服务“套餐”。

始建于1979年的灯光球场,面积1450平方米,是原成都机车厂职工活动场所。程进介绍,改造提升后,灯光球场租给一家社会企业,该企业在进行群众文化活动免费指导和体验的同时,每年为群众提供25场公益演出,营收的5%纳入社区公共服务基金。“去年这里就进行了50场以上的公益文化演出,同时群众自身日常文化活动并不受影响。”

“通过‘政府主导、市场主体、商业化逻辑’,我们打破政府兜底,推行‘公益低偿’,这样既能让居民在家门口享受高品质专业服务,又让社会组织等服务主体能自我造血维系运营,真正实现政府提效能、企业得发展、群众享便利的三赢效果。”成华区相关负责人介绍。(记者 张明海)

责任编辑: 雷晓琦
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